Bewertungen / Bewertungsstandards

Der Sachverständige Eugen Lange ist seit über 30 Jahren als Gutachter für Inventarwertermittlungen und Pachtangelegenheiten im Hotel- und Gaststättengewerbe sowie für Bewertungen sämtlicher beweglicher Wirtschaftsgüter unterschiedlichster Branchen tätig.

Dieser Beruf stellt sich als außergewöhnlich vielfältig dar. Er bedingt neben einem nach der Schulzeit angeeigneten praxisbezogenen Gastronomiekönnen und -wissen (Ausbildung als Gaststätten- und Restaurantfachmann, Koch sowie Hotelkaufmann) eine sehr universelle, solide Grundschulung zum Gutachter durch den Besuch vieler freiwilliger Leistungskurse.

Es existiert kein vorgeschriebener Ausbildungsweg zum Beruf "Gutachter".

Die Bewertung von beweglichen Wirtschaftsgütern (Innen- und Außeninventar, im Gegensatz zu Gebäuden und Grundstücken, die gerichtsmäßig von Dipl.-Ingenieuren/Architekten geschätzt werden) wird z.B. bei Pächter- oder Mieterwechseln benötigt, wenn das gebrauchte oder auch - selten - neue Inventar an den Nachfolger verkauft werden soll. Bei Zwangsversteigerungsverfahren, Schiedsgutachten, Sach- oder Wirtschaftsschäden, Erlangung eines Bank-Darlehens usw. ist jeweils eine zahlenmäßige Begutachtung ebenfalls notwendig.

Gutachten haben grundsätzlich nachvollziehbar zu sein.

Folgende Fakten bilden die Grundlage der Bewertung der Nachvollziehbarkeit:
Anschaffungspreise, auch die mangels Unterlagen geschätzten, bilden das Fundament als Arbeitswerte (Awe werden rechnungsmäßig in Preisen ausgedrückt) für eine generell lineare oder durch Ermessen zu erreichende Feststellung des jeweiligen Zeitwertes unter dem Kriterium der absoluten Nachvollziehbarkeit.
Ohne Rechnungslegung bleibt nur der Weg der Bestimmung realistischer Anschaffungspreise oder eine Bezugnahme auf heutige, vergleichbare Neuwerte unter Einschränkung der absoluten Nachvollziehbarkeit. Letztere ist zwecks Erlangung einwandfreier Verkehrsfähigkeit des Gutachtens zwingend vorgeschrieben und hängt ab von ableitungsfähigen Daten wie z.B. "Anschaffungsjahr", "Anschaffungspreis", "voraussichtliche Nutzungsdauer" oder "heutiger Neupreis" der Einrichtungsteile.

Sind relevante Fakten zur Erzielung eines überprüfbaren Ergebnisses - außer bei geringwertigem Inventar - im Gutachten nicht ersichtlich, spiegelt es die erforderliche Richtigkeit nicht wieder.

Die ermittelten Preise für die Wirtschaftsgüter setzen deren volle Funktionsfähigkeit voraus. Angegebene und sichtbare Mängel hat der Sachverständige in der Wertermittlung entsprechend zu berücksichtigen.

Diese wird zum Zeitwert durchgeführt, wobei berücksichtigt ist, dass die einzelnen Einrichtungsgegenstände in dem Objekt verbleiben und der Fortführung des Betriebes dienen.

Der Zeitwert spiegelt den Gebrauchs- und Tageswert wieder, und zwar unter der Voraussetzung, dass die Betriebsablauf bedingt gewachsene Gesamtheit aller wesentlichen, weiterhin gebrauchsfähigen Güter nicht zerrissen wird, da allgemein die homogene Sachzusammengehörigkeit den optimalen wirtschaftlichen Nutzen in einem Gewerbe bestimmt (Fortführungszeitwert).

Der normale bewertungstechnische Weg zur Ermittlung des Zeitwertes von Inventar führt über die lineare mathematische Abwertung.

Für die Festlegung der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer sind zusätzlich folgende Abwertungsmerkmale für die Einrichtung zu berücksichtigen:

• Abnutzungsgrad
• Pflegezustand
• Technischer Standard
• Marktsituation
• Werterhöhung durch evtl. vorgenommene Reparaturen und Renovierungen.

Bei Insolvenzen wird im Gegensatz zum Zeitwert der gerichtsrelevante Verkehrswert festgestellt.

Der Zeitwert stellt die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes der beweglichen Wirtschaftsgüter dar (wichtig für die Festsetzung der Anfangsgebote bei gerichtlichen Zwangsversteigerungen von Inventar).

Der Verkehrswert von Einrichtungsgegenständen, in der Gerichtssprache auch als gemeiner Wert oder Liquidationswert bezeichnet, ergibt sich bei Entfernung aus dem Objekt unter Berücksichtigung der Kosten durch Abbau, Transport, Lagerung, Verkaufswerbung, Wiederanlieferung, Aufbau mit eventueller Reparatur und Inbetriebnahme.

Dieser Wert setzt voraus, dass dieses zu bewertende Inventargut nicht im ursprünglich praktischen Erwerbssektor verbleibt, nicht dessen Fortführung dient und somit von Gebäude und Grundstück getrennt wird.

Im Einzelfall kann der Verkehrswert je nach Bewertungskriterien realistischer Fakten bis auf minimale Prozentsätze des Zeitwertes der Einrichtung sinken.

Dagegen wird bei der Grundstücks- und Gebäudebewertung üblicherweise vom "Verkehrswert" gesprochen.